どうも！３５年住宅ローンを抱えているきったんです。
この記事を読んでいるということは住宅ローンを借りているか今後借りようとしているのでしょうか？
家を買うときに一括で買える方は少ないですから普通は住宅ローンを組みますよね。僕も10年ほど前に家を建てたので住宅ローンを組んでいます。
住宅ローンは借りるのはすぐですが返済は何十年も続きます。まさに家は一生に一度のお買い物。住宅ローンとの付き合いは人生の約半分くらいになります。
そこで重要なのが借り換えや金利交渉などの定期的な住宅ローンの見直し。僕も最近借り換えと金利見直しを検討して住宅ローンの圧縮に成功しました！
最終的には紙切れ1枚署名捺印するだけでなんと約300万円も支払額が圧縮されました！月の支払額が1万円くらい安くなったのでぜんぜん負担感が違います！
あと、たまに誤解している方がいますが変動金利だと見直しの必要がないってことはありません！僕の場合は変動金利でしたが安くなりましたから。
というわけで今回は住宅ローンの借り換えや金利見直しについて書いてみます！住宅ローンを借りている方は必見です！
住宅ローンは見直しが大事！
長期で借りるローンでは金利が大切！
住宅ローンといえば、個人で借りるローンの中では特に利率が低くなっています。でも借りる期間が長いですからね。金利自体はかなり高額になります。
例えば一般的な店頭金利2.4％で35年ローンを組んだ場合の返済額は借りた額の1.5倍近くなります。2000万借りたら3000万、4000万借りたら6000万返さないといけないわけです。
借金に利子がつくのは当たり前とはいえ、タダで2000万も多く支払うと考えたらスゴく高い気がしますよね。。。
もう少し具体的に見てみましょう。住宅保証機構株式会社のサイトにある住宅ローンシミュレーションを使わせてもらいます。
僕の場合2300万を2.3%、35年ローンで借りていました。この場合の返済シミュレーションはこんな感じです。
返済金額は約3350万円！1000万円金利で支払うことになりますよね。。。やっぱり高い！
この金利が例えば0.5%安くなったらどうなるでしょうか？
返済額は約3100万円まで下がりました。250万円も安くなった計算になります。250万もあればたいていの欲しいもの手に入る金額じゃないですか。。。
さらに最近は1.0%以下で借りられるケースも多いようなので1.0%で計算してみます。
返済額は約2730円！なんと利子の金額は430万円まで下がり、当初の半分以下、570万円もお得にになってしまいました！
僕は田舎で建てたので2300万くらいですが、都市で家を建てた場合は3000万、4000万、それ以上の住宅ローンを組む方も少なくないですよね。その場合は1000万以上、いやもっと高い金額で利子の負担が変わってくることになります。
もちろんこれは当初から金利が安かった場合で計算しているので借り換えの場合はすでに支払った分が戻ってくるわけではなくお得になる金額も少なくなりますが、それでも僕の場合で約300万円も支払い額を圧縮できたわけですね。もしもっと早く借り換えを検討していればさらにお得だったはずです。。。
住宅ローンのように長期で借りる場合とにかく金利は重要！0.1%でも安く借りることが大切ですね！
そして、借り換えを検討する場合は少しでも早く実行したほうがお得になりやすいということですね！
金利が安くなっている！
今は超低金利時代でありますね。住宅ローンの金利もかなり安い！と言ってもすでに数年前からの傾向なので僕の場合はさっさと借り換えしとけば良かったのですが。。。
民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
フラット35のページを見る平成7年頃まで住宅ローンの金利は下がってきてそれ以降はずーっと2.4〜2.5％くらいということになっているのですが、これはあくまで店頭金利とか基準金利と呼ばれるものです。
店頭金利というのは商品を買う時の定価みたいなものですね。なので実際に借りるときにはここからさらに値引きされるケースが多いのです。店頭金利（基準の金利）はだいたい2.4〜2.5%くらいですが色々割引が効いて1%を切るみたいな感じですね。
この割引後の金利が適用金利とか優遇金利とか言われているものなのですが、最近は競争によってこの割引率が大きい銀行が出てきているわけです。だから金利を比較するときには店頭金利ではなく実際に適用される優遇金利を確認する必要があります。
借りたのがいつか、いくらくらい借りているかなど条件によって金額は変わってきますが、借りてから数年以上経っているなら今の金利なら返済額が少なくなる可能性はとても高いです。
借り換えや金利交渉をした場合にどれくらい下がるのか？試算するだけならただですから少なくとも試算だけはしたほうが良いですよね。
変動金利でも安くなる！
誤解があるのが変動金利の場合は安くならないということです。でも変動金利でもバッチリ安くなります！というか僕の場合変動金利でしたが安くなりました。
「変動金利の場合、金利が安くなったら自動的に安くなるんじゃないの？」って思う方も多いと思うのですが、そうならない理由が上でも書いた店頭金利と優遇金利の違いなのです。
優遇金利というのは「店頭金利からさらに○○%金利を安くします」というものです。この割引率は契約を見直さない限り一定なんですよね。
変動金利の場合は店頭金利が安くなったらすでに借りている人の金利も安くなります。でも店頭金利はほとんど横ばいで新たに借りる人には割引率を大きくしているのが実態です。だから何もせずに住宅ローンを払い続けている人にはお得な金利は適用されないのです。
ある意味当たり前ですが銀行も文句も言わずに黙って支払いをしてくれる人の金利を下げる気はないのです。
でも逆に考えると今後金利が上がっても割引率は一定なので、今お得な優遇金利を適用しておけば今後金利が上がってしまったときも有利ですよね。
だから変動金利でも住宅ローンの見直しは重要なのです！
住宅ローンは比較が大切！
住宅ローンには店頭金利と優遇金利があって実際に支払いに影響するのは優遇金利です。
店頭金利はどこの銀行・金融機関でもほとんど同じですが、優遇金利はかなり違いがあります。銀行によって利益を出している、力を入れている商品には違いがあって住宅ローンに力を入れていない銀行では割引率が低く、力を入れているところでは割引率が高くなります。
普段のお買い物でも「あそこのスーパーは野菜が安い」とか「向こうのスーパーに行くと魚のいいのがある」とか店によって得意な商品が違いますよね。住宅ローンも同じなんです。
だから住宅ローンを借りるときや見直しをするときはとにかく比較が大切なんですね！
借り換えと金利交渉
住宅ローンを安くするというとまっさきに思い浮かぶのが借り換えですね。でももともと住宅ローンを借りている銀行と交渉して金利を安くしてもらうって方法もあるんです。
実は借り換えではとても高い手数料がかかります。だいたい安くても30万くらいから高いと200万以上かかる銀行もあるようです。だから実際に借り換えを行うときはこの手数料も計算する必要があります。
もちろん銀行に試算してもらうときはちゃんとこの手数料も含めてどれだけ安くなるか計算してくれますので心配する必要はありません。それに住宅ローンに力を入れている、優遇金利が安い銀行であれば手数料も極端に高いことはないでしょう。
それでも借り換えでは大きな手数料がかかるのは事実。それに対してもともと借りている銀行に金利を下げてもらう場合はこの手数料がかからないのでその分お得になります。
もちろんもともと借りている銀行がどれくらい住宅ローンに力を入れているか、すでに借りている人の交渉に応じてくれるかは銀行次第。借り換えのほうがお得になる可能性は十分にあります。
借り換えを検討している場合は借り換えの試算をした上でもともと借りている銀行とも交渉しておくとさらにお得になる可能性もあるんですね。
住宅ローン見直し体験記
それではここからは僕が実際に住宅ローンの見直しに成功した体験を書いていきます！
先に結論を話しますと僕は借り換えはせずもともと借りていた銀行と金利交渉をして金利を見直してもらいました。というのも元々借りていた銀行に借り換えをチラつかせたら一発で安くしてくれました。
そんなわけなのでどっちにしてもまずは借り換えローンの試算、特に複数の銀行で比較をすることが重要ですね。
ダメ元で借り換えの相談をしてみた
僕は23歳の頃に住宅ローンを組んで家を建てたのですが、自分自身は住んでないんです。実家の建て替えで最初は同居してたのですが今は住んでいません。なんとなく払い損です。
まぁそれは良いとして、自分が住んでないと住宅ローンは不利ですよね。あくまで自分が住む前提だから安く借りられるわけです。それで借り換えは無理かなと思っていたのですが、勤務先の会社に出入りしていた労金の担当が「親が住んでいるならできますよ〜」みたいなことを言ってきたんです。
となると話は早い！早速借り換えの検討をお願いしました！
そんでもって、他にも銀行に当たりをつけ借り換えの試算をしてもらうことにしたのですよね。このときはネットで調べて金利が一番安そうだった住信SBIネット銀行のMr.住宅ローンでの借り換えを試算しました。
住信SBIネット銀行はネット銀行ながら住宅ローンの対面での対応が受けられるので安心です。ネット銀行は便利ですけど、住宅ローンのような数千万の金額をネットだけの手続きで済ませるのはやっぱり心配ですからね。
それで住信SBIネット銀行の試算を確認すると約360万ほど圧縮されることがわかりました。
ちなみにもともとのきっかけを作ってくれた労金は200万ほどしか下がらないことがわかり対象から外しました。やっぱり金融機関によってぜんぜん違うので比較しないといけないですね。
借り換えは手数料がかかるし、もともと借りていた銀行への一括返済手数料もかかるので実際に安くなるのは300万くらいということでしたがそれでも間違いなく借り換えたほうがお得という結論に。もうこの時点で借り換える気満々になっていました。
元々借りていた銀行に手続きの確認
借り換えを決めたら次は元々借りていた銀行に手続きの確認が必要です。繰り上げ返済はどうすれば良いのか？とかですね。特に僕は実家のある地方の地銀から借りていたので手続きが面倒そうでしたので。。。
ここで、ちょっと雲行きが変わってきます。
この地銀に一括返済の手続きについて質問すると「借り換えですか？」と。まぁ普通そう思いますよね。そして「金利の見直しをしませんか？」という話になったのです。
借り換えって手数料も数十万単位でかかるし手続きもめんどくさいです。だからここで約300万ほど安くなるとするとこのまま金利見直しで借り続けても良いわけです。
そんなわけで見直し可能な金利を聞いてみたところ、下がるものは下がるものののやっぱり借り換えたほうがお得そうな金利の回答でした。
そこでそう素直に話をしたところ検討するのでちょっと待ってくださいという話になり1週間ほどで見直し金利の再提案が！借り換えにかかる手数料を考えると十分納得できる金利まで下がっていたので借り換えをやめて金利見直しで済ませることにしました。
最初から今の銀行に金利交渉をしていた場合はここまで下がらなかったことを考えるとやっぱり先に借り換えを試算・比較をしたことが大きかったですね。
手続きは10分で終わった
話がまとまったら手続きは簡単です。手続きのために地元に帰らないといけないのでは？と覚悟もしたのですが、東京支店があるということでそちらで手続きできるように手配してもらい伺うと、実際の手続きは10分ほどであっさりと終了。簡単なものでございました。
その後、翌々月から新金利適用された支払額になるということで楽しみにしていたらしっかりと1万ちょい支払額が下がっていました！
まとめ
今回は住宅ローンの話でした。今現在借りている方はぜひ定期的に見直しをしてみましょう！労力と効果を考えたらやらない手はないです。
僕が借り換えを検討している話をしたら実際に借り換えをした同僚がいるのですが、借り換えの場合もそこまで大変じゃないみたいでした。手続きの大変さは銀行によるのでしょうけど。
でも数百万レベルで支払いが変わるので多少大変でもやるべきですよね！
考え方によってはちょっとの労力で自分の年収並みの金額が儲かるんです！めんどくさいとか言ってる場合じゃないですよ。
今回の件で思ったのは借り換えでも金利見直しでもどちらにせよちゃんと比較することだなと。そうすることで駆け引きもできるようになりますからね。
手続自体より色々と比較したり交渉する手間の方が大変ですがやるとやらないでは結果が変わってくると思います。僕ももし最初から金利見直しで交渉していたら損していました。
今はネットで住宅ローンを比較したり一括して仮審査を申し込んだりできるサービスもあるので比較も楽にできますね。
さらに自分で難しいならプロに相談できるサービスもあるみたいなのでそういったところで相談してみるのも良いですね。
というわけで、住宅ローンを借りているなら金利の見直しは絶対やったほうがイイよ！って話でした。
